Πολύ συχνά κατά την αγορά ενός ακινήτου ήη επιθυμία να οικοδομηθεί κάτι στην περιοχή οι πολίτες αντιμετωπίζουν μια τέτοια έννοια όπως ο τύπος επιτρεπόμενης χρήσης της γης. Πολλοί ακόμη συχνά το συγχέουν με κατηγορίες γης, κάτι που είναι ριζικά λανθασμένο. Θα προσπαθήσουμε να καταλάβουμε ποια είδη χρήσεων γης μπορούν να χρησιμοποιηθούν, ποια είναι η κατάχρηση της γης και πώς να μεταφερθεί ένα οικόπεδο από τον ένα τύπο χρήσης στο άλλο.
Σύμφωνα με το νόμο, όλα τα εδάφη οριοθετούνταιστις εδαφικές ζώνες. Ο κατάλογός τους περιλαμβάνεται ειδικότερα στον Κώδικα Οικισμού και Αστικής Ανάπτυξης της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Αυτές οι δύο κανονιστικές πράξεις ορίζουν τις ακόλουθες κατηγορίες εδαφικών ζωνών:
- δημόσιο και επιχειρηματικό
- υποδομές μεταφορών και μηχανικής ·
- Κατοικίες.
- ειδικά προστατευόμενες περιοχές,
- παραγωγή.
- Ειδικός σκοπός.
- για γεωργικούς σκοπούς.
- αναψυχής
- για την ανάπτυξη στρατιωτικών εγκαταστάσεων,
- άλλα.
Την ίδια στιγμή, αυτή η διάκριση δεν είναισυνεπάγεται ότι όλες οι εκτάσεις γης που αποτελούν μέρος οποιασδήποτε κατηγορίας γης μπορούν να χρησιμοποιηθούν μόνο σύμφωνα με την αρχική τους ονομασία. Αυτό οφείλεται κυρίως στο γεγονός ότι η δομή ορισμένων κατηγοριών γης δεν είναι ομοιογενής. Οι κατηγορίες, με τη σειρά τους, χωρίζονται σε είδη και υποείδη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο νόμος επιτρέπει τη χρήση γης όχι για τον προορισμό του, αλλά στην κατηγορία στην οποία βρίσκονται. Για παράδειγμα, η ZK επιτρέπει την κατασκευή εξοχικών κατοικιών σε γεωργικές εκτάσεις.
Εάν αποφασίσαμε για τις κατηγορίες γαιών, τότε ποιο είναι το είδος της επιτρεπόμενης χρήσης του οικοπέδου; Στον Κώδικα Πολεοδομίας υπάρχει μια τέτοια διάκριση:
- τους κύριους τύπους χρήσης,
- υπό όρους υπό όρους χρήσης,
- βοηθητικής χρήσης (αν και μπορούν να συμπληρώνουν μόνο τις βασικές και τις υπό όρους επιτρεπόμενες χρήσεις και μόνο να πάρουν μαζί τους).
Δηλαδή, αποδεικνύεται ότι ο νομοθέτης δεν δίνειορισμό καθενός από τα είδη αυτά και δεν διευκρινίζει τα υπό όρους είδη. Η κύρια διαφορά μεταξύ των βασικών και υπό όρους απαγορευμένων ειδών είναι ότι ο δεύτερος πρέπει να λάβει άδεια. Ένα τέτοιο έγγραφο εκδίδεται βάσει δημόσιων ακροάσεων, οι οποίες διεξάγονται σύμφωνα με το καταστατικό του δήμου. Οι βοηθητικές και κυριότερες χρήσεις των οικοπέδων επιλέγονται από τους ιδιοκτήτες ανεξάρτητα, χωρίς πρόσθετες εγκρίσεις.
Κατά κανόνα, τα περισσότερα από τα εδάφη που κατοικούντα στοιχεία είναι σε δημοτική ή κρατική ιδιοκτησία. Ως εκ τούτου, η επιλογή του τύπου της επιτρεπόμενης χρήσης γης επιβεβαιώνεται συνήθως από τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης γης. Η αλλαγή ενός τύπου επιτρεπόμενης χρήσης σε άλλη είναι δυνατή μόνο με βάση την απόφαση του αρμόδιου φορέα, η οποία εγκρίθηκε λαμβάνοντας υπόψη τους κανονισμούς πολεοδομίας και τα διάφορα τεχνικά πρότυπα.
Πριν από την έγκριση των κανόνων για την οικοδόμηση και τη χρήση της γης, ο τύπος της επιτρεπόμενης χρήσης του οικόπεδο μπορεί να αλλάξει μόνο μετά την απόφαση του επικεφαλής της τοπικής διοίκησης.
Πληροφορίες σχετικά με την επιτρεπόμενη χρήση της γηςθα πρέπει να παρέχονται από τις τοπικές κυβερνήσεις, τις κρατικές δομές, τις δημοτικές οργανώσεις δωρεάν κατά την επιλογή ενός χώρου κατασκευής. Σύμφωνα με το Νόμο, κατά τη διάρκεια της δημοπρασίας για την πώληση οικοπέδων, είναι απαραίτητο να αναγράφονται πληροφορίες σχετικά με τον τύπο της επιτρεπόμενης χρήσης. Η επιτρεπόμενη χρήση είναι μια ορισμένη νομική βάση για την ανέγερση οικιστικών ή βιομηχανικών κτιρίων σε οικόπεδο, τη διεξαγωγή έργων αποχέτευσης ή άρδευσης κλπ. Εν τω μεταξύ, ο ιδιοκτήτης ή ο ιδιοκτήτης πρέπει να χρησιμοποιήσει το οικόπεδο σύμφωνα με τον προορισμό του.
Σημαντικό είναι επίσης το ζήτημα της οποίαςΈτσι, καθορίζεται ο τύπος της επιτρεπόμενης χρήσης της γης. Πρώτον, το νομικό καθεστώς του τόπου εξαρτάται από την κατηγορία της γης σύμφωνα με τη χωροθέτηση των εδαφών και τη νομοθεσία. Δεύτερον, αν αναλύσουμε τους κανόνες του Κώδικα Land της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μπορούμε να συμπεράνουμε ότι η ιδιοκτησία της γης σε μια ή την άλλη κατηγορία εξαρτάται από τον προορισμό της.
Η χωροθέτηση των εδαφών θα πρέπει να διεξάγεταιεδάφη των οικισμών. Στον Κώδικα Πολεοδομίας υπάρχει η έννοια της αστικής ζωνοποίησης. Διεξάγεται με βάση τους πολεοδομικούς κανονισμούς. Ως αποτέλεσμα αυτής της διάκρισης, δεν είναι μόνο το νομικό καθεστώς των εκτάσεων που καθορίζεται, αλλά και οι λόγοι για τη δημιουργία και λειτουργία εγκαταστάσεων. Ταυτόχρονα, δεν έχουν θεσπιστεί πολεοδομικές ρυθμίσεις για το δασικό ταμείο, τις εδαφικές εκτάσεις, τις ειδικά προστατευόμενες περιοχές, τις γεωργικές εκτάσεις κλπ. Ο χωροταξικός σχεδιασμός δεν συμβαίνει μόνο στα εδάφη των οικισμών, αλλά και σε άλλες κατηγορίες γαιών.
Από τα παραπάνω, αποδεικνύεται ότι η μορφήη επιτρεπόμενη χρήση του οικόπεδου εξαρτάται επίσης από την αστική ζώνη. Ειδικά σε περιπτώσεις όπου αναμένεται η ανακατασκευή, η κατασκευή και η λειτουργία εγκαταστάσεων και δομών (με άλλα λόγια - η κατασκευή γαιών).
Όπως καταλαβαίνετε, δεν είναι εύκολο να αλλάξετε τον τύπο της επιτρεπόμενης χρήσης, αλλά είναι ακόμα δυνατή. Για το σκοπό αυτό, είναι απαραίτητο να προετοιμαστούν τέτοια έγγραφα:
- αίτηση για μια τέτοια αλλαγή (υποβλήθηκε στην τοπική διοίκηση) ·
- διαβατήριο του αιτούντος (αντίγραφο) ·
- έγγραφα τίτλου για οικόπεδο (μίσθωση ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας) ·
- έγγραφα για τις δομές που βρίσκονται επί τόπου (εάν υπάρχουν) ·
- το κτηματολογικό διαβατήριο του χώρου ή άλλα έγγραφα σε αυτό,
- τεχνικά διαβατήρια για κτίρια που βρίσκονται επί τόπου (εάν υπάρχουν) ·
Εάν θέλετε να χρησιμοποιήσετε γη για κατασκευή, τότε πρέπει επίσης να υποβάλετε:
- σχέδιο της προβλεπόμενης εγκατάστασης,
- το έργο του χώρου από τον οργανισμό σχεδιασμού ·
- πληροφορίες σχετικά με τον προβλεπόμενο τόπο (συνολική έκταση, αριθμός ορόφων, έκταση κτιρίου) ·
- Συγκατάθεση από τους ιδιοκτήτες ή τους ιδιοκτήτες γειτονικών οικοπέδων που συνορεύουν με τη δική σας.
- συγκατάθεση από άλλους δικαιούχους αυτού του οικοπέδου.
Όλα αυτά τα έγγραφα μπορούν να υποβληθούν τόσο προσωπικά όσο καιαποστολή μέσω ταχυδρομείου. Σχετικά με την παράδοση των εγγράφων πρέπει να λάβετε απόδειξη. Εάν ένας εκπρόσωπος υποβάλει μια δέσμη εγγράφων, τότε θα πρέπει να έχει πληρεξούσιο. Η απόφαση αλλαγής της επιτρεπόμενης χρήσης του οικοπέδου μπορεί να ληφθεί υπόψη στη διοίκηση για διάστημα μέχρι και 45 ημερών. Για την πραγματοποίηση μιας τέτοιας αλλαγής, θα πρέπει επίσης να πληρώσετε. Σε κάθε περίπτωση, το κόστος θα είναι διαφορετικό.
Μετά τη λήξη της αίτησής σαςθα σας δοθεί είτε απόφαση του αρχηγού της διοίκησης σχετικά με την άδεια αλλαγής του είδους της επιτρεπόμενης χρήσης, είτε γραπτή άρνηση σε αυτό. Θα σας αρνηθούν εάν έχετε υποβάλει εσφαλμένα έγγραφα ή αν διαπιστωθεί ότι ως αποτέλεσμα της αλλαγής του επιτρεπόμενου τύπου χρήσης, προβλέπεται η κατάχρηση της γης. Αν νομίζετε ότι η άρνηση είναι αβάσιμη, μπορείτε πάντα να προσφύγετε στην απόφαση ενώπιον δικαστηρίου. Εάν γίνει θετική απόφαση, τότε πρέπει να υποβάλετε αίτηση στο κράτος κτηματολόγιο για την πραγματοποίηση αλλαγών στο ενοποιημένο μητρώο δικαιωμάτων επί ακίνητης περιουσίας.
Έτσι, το Rosreestr σερβίρεται:
- πιστοποιητικό καταχώρησης δικαιωμάτων στον ιστότοπο ·
- σχέδιο ορίων.
- την απόφαση του προϊσταμένου της διοίκησης ·
- Το κτηματολογικό διαβατήριο.
Αυτή η περίπτωση θεωρεί μια τέτοια δέσμη εγγράφων έως και 20 ημέρες. Ως αποτέλεσμα αυτής της διαδικασίας, θα πρέπει να λάβετε ένα απόσπασμα από το οικόπεδο.
Από τα παραπάνω, μπορούμε να συμπεράνουμε ότιτα οικόπεδα μπορούν να αλλάξουν τους τύπους επιτρεπόμενης χρήσης, αλλά η κατηγορία της γης είναι σχεδόν αδύνατο να αλλάξει. Γενικά, η αλλαγή στο δεξιό καθεστώς της γης βασίζεται στις ακόλουθες αρχές:
- ο τύπος της επιτρεπόμενης χρήσης μπορεί να ποικίλλειμόνο σύμφωνα με τους κανονισμούς πολεοδομίας. Εάν ο χώρος δεν πληροί τους κανόνες των κανονισμών, τότε ο τύπος χρήσης του μπορεί να αλλάξει μόνο αφού έχει ευθυγραμμιστεί με τους τύπους επιτρεπόμενης χρήσης που καθορίζονται στον παρόντα κανονισμό.
- απαγορεύεται η πραγματική τροποποίηση του είδουςχρησιμοποιήστε τον ιστότοπο έως ότου ληφθεί η σχετική απόφαση της διοίκησης και καταχωρίσετε τα δεδομένα στο Rosreestr. Κατά την εξέταση των αιτήσεων αλλαγής του τύπου της επιτρεπόμενης χρήσης, λαμβάνεται υπόψη ο πρωταρχικός σκοπός του οικοπέδου.
- για να επιλέξετε βοηθητικές προβολές χωρίς να επιλέξετε το κύριο, απαγορεύεται. Αυτή η διαδικασία δεν προβλέπεται από τοπικές ή ομοσπονδιακές πράξεις.
Μην ξεχνάτε επίσης ότι εκτός από την περίπλοκη διαδικασία για την καταχώριση αλλαγών στον τύπο χρήσης του ιστότοπου, θα πρέπει επίσης να πληρώσετε για μια τέτοια αλλαγή.
Αν αποφασίσετε να αγοράσετε ένα οικόπεδο, τότεκαταρχήν να δώσουν προσοχή στην κατηγορία και την επιτρεπόμενη χρήση της γης. Μετά από όλα, μπορείτε να αναζητήσετε αμέσως έναν ιστότοπο με τις απαραίτητες για εσάς χρήσεις. Για παράδειγμα, αν χρειάζεστε γη για ένα αγρόκτημα και το πιστοποιητικό του δικαιώματος σε οικόπεδο θα υποδείξει ότι προορίζεται για κηπουρική, τότε δεν θα είναι δυνατή η εκμετάλλευση σε ένα τέτοιο οικόπεδο.
Θα είναι ακόμα πιο δύσκολο αν θέλετε να αλλάξετεκατηγορία γης. Εξάλλου, αυτό θα απαιτήσει περιβαλλοντική εκτίμηση, καθώς και πολλές άλλες εγκρίσεις. Επιπλέον, σε ορισμένες περιπτώσεις, HCC και άλλες διατάξεις περιλαμβάνουν την απαγόρευση της μεταβίβασης της γης από τη μία κατηγορία στην άλλη. Έτσι, αν αποφασίσετε να αλλάξετε την κατηγορία της γης, προετοιμαστείτε για σοβαρές δυσκολίες. Αλλάξτε τον τύπο της επιτρεπόμενης χρήσης γης πιο εύκολο, όμως, και μπορεί να αρνηθεί μια τέτοια αίτηση, αν η τοπική κυβέρνηση έχει αποφασίσει ότι αυτή η αλλαγή θα ήταν αντίθετη προς το νόμο ή τοπικές πράξεις.
